Seit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 steht fest, dass die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft wird und die Kantone als Kompensation auf Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einführen dürfen. Wann diese Änderungen in Kraft treten, entscheidet der Bundesrat. Die Regierung hat jedoch bereits jetzt Grundsatzentscheide getroffen. Sie will sich damit frühzeitig positionieren und Klarheit über das weitere Vorgehen schaffen.
Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung führt im Kanton bei Zweitliegenschaften zu geschätzten Mindereinnahmen von jährlich 40 Millionen Franken. Als Kompensation soll nach Ansicht der Regierung eine besondere kantonale Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eingeführt werden, wie die Standeskanzlei des Kantons Graubünden am Dienstag mitteilte.
Schlanke Regelung für die Gemeinden und Kirchen
Den Gemeinden entgehen durch die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Zweitliegenschaften jährlich schätzungsweise 30 Millionen Franken. Die Regierung will deshalb eine gesetzliche Grundlage schaffen, die es den Gemeinden erlaubt, als Kompensation für die Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben.
Um den Aufwand für die Gemeinden gering zu halten, strebt die Regierung eine schlanke Regelung an: Die Grundzüge der besonderen Liegenschaftssteuer sollen auf kantonaler Ebene festgelegt werden. Die Gemeinden entscheiden, ob sie eine solche Steuer einführen wollen. Im Falle einer Einführung müssen sie in ihrem Steuergesetz nur noch die Höhe der Steuer festlegen.
Durch die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Zweitliegenschaften entgehen schätzungsweise der evangelisch-reformierten Landeskirche 500 000 Franken, den evangelischen Kirchgemeinden 1,7 Millionen Franken und den katholischen Kirchgemeinden 1,8 Millionen Franken. Die Regierung will eine gesetzliche Regelung schaffen, um auch den Kirchen zu ermöglichen, eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Auch diese Regelung soll schlank sein, damit die Kirchen nur noch die Höhe der Steuer festlegen müssen.
Bisherige Abzüge prüfen
Der Bund überlässt es den Kantonen, ob Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weiterhin vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Dasselbe gilt für den Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten und den Abzug für Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau. Diese drei Abzüge bestehen bereits heute. Die Regierung will prüfen, ob diese Abzüge nach dem Systemwechsel, das heisst nach der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, beibehalten werden sollen.
Wie weiter?
Die kantonale Steuerverwaltung wird die notwendigen Gesetzesbestimmungen ausarbeiten. Das Departement für Finanzen und Gemeinden wird die Vorlage zu einem späteren Zeitpunkt in die Vernehmlassung geben. Anschliessend wird die Regierung ihre Botschaft zuhanden des Grossen Rats verabschieden. Wann die besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt und die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft wird, hängt vom Entscheid des Bundesrats ab. Ein Inkrafttreten der neuen Regelungen ist frühestens auf den 1. Januar 2028 vorgesehen. Auf diesen Zeitpunkt hin sollen auch die kantonalen Gesetzesbestimmungen in Kraft gesetzt werden.
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